DIGITALISERDE PLANVERKTYG FÖR EFFEKTIVARE MARKUTVECKLING

Forskningsprojekt, 2018 – 2019

Övergripande bakgrund

Sverige och Göteborgsregionen är idag en drivande kraft i en global urbanisering utan tidigare motstycke. Samtidigt som vi i Sverige satt upp ett mål att bygga 700 000 nya bostäder till år 2030 förväntas det globalt på ett par årtionden byggas lika mycket ny stad som det finns på jorden idag och till år 2050 är prognosen att vi bli 3 miljarder fler stadsbor, vilket då utgör 70% av planetens befolkning. Det är också oerhörda värden vi talar om. Kostnaden att bygga 700 000 nya bostäder handlar om cirka 2000 miljarder kronor, vilket är mer än dubbelt så mycket som Sveriges statsbudget. Att detta förmodligen är lågt räknat framkommer när prognoser säger att vi under kommande 20 år skall bygga för 1000 miljarder bara i Göteborgsregionen. Viktigt att tillägga är att detta inte bara handlar om bostäder utan om vägar, spår och annan infrastruktur liksom en stor mängd bebyggelse för andra ändamål som utbildning, vård och handel. Det handlar således om en unik samhällsinvestering med stora återverkningar på mer eller mindre alla processer i våra städer. På vilken kunskapsmässig grund vi gör dessa investeringar är således av den största samhällsekonomiska betydelse. Rätt genomförd är det en investering som kan bidra till en nödvändig omställning av en stad som Göteborg mot både större social och miljömässig hållbarhet men också mot en ny ekonomi som kan skapa nya stora värden. Fel utfört kan det bli en investering som skapar uppförsbackar för de flesta av stadens centrala processer för långt tid framöver. Framtiden AB är i detta sammanhang en viktig aktör som bolag ägt av Göteborgs Stad och en av Sveriges största fastighetskoncerner med 72 000 lägenheter. Detta är ett oerhört stort bostadsbolag även i ett internationellt perspektiv och med sin nära relation till Göteborgs Stad har bolaget en viktig roll i det stora bostadsbyggande som Göteborg nu är mitt uppe i men också i omställningen till en social och miljömässigt mer hållbar stad. Bolaget kan därmed sägas ha dubbla direktiv, dels som fastightsutvecklare där det handlar om att skapa bostadskvaliteter inom ramarna för sund fastighetsekonomi, dels som stadsutvecklare, där det handlar om att utifrån politiska direktiv skapa långsiktiga stadskvaliteter inom givna budgetramar.

Projektbeskrivning

Digitala planverktyg för effektivare markutveckling Bakgrund God fastighetsutveckling och god stadsutveckling må mot ovanstående bakgrund förefalla gå hand i hand men är i praktiken svårare att kombinera än det kan låta. Grundproblemet är att båda handlar om att hantera och utveckla mark där mark har den egenheten att det i sig är en kontinuerlig och sammanhängande företeelse men som måste styckas upp i delar för att bli hanterlig som ekonomisk företeelse. Samtidigt är det allmänt vedertaget att värdet hos ett visst stycke mark är starkt beroendeav värdet hos angränsande markstycken och ibland även av mark på betydande avstånd, vad som i enkla termer kan kallas läge. Det gör även att investeringar i mark ofta innebär förändringar av värdet hos angränsande mark eller mark på längre avstånd. I mer strikta ekonomiska termer är det tydligt hur utveckling av mark på detta sätt är bemängt med vad som kallas externa effekter, till exempel genom att en markinvestering ofta skapar värden även på angränsande mark, vilket skulle beskrivas som en positiv extern effekt, eller hur en störande markanvändning sänker värdet på angränsande mark, vilket vore en negativ extern effekt. Vi ser då hur det som kan vara bra för den ena fastigheten inte behöver vara bra för angränsande fastighet och tvärtom. Inte heller behöver det vara bra för angränsande allmänna platser i staden. Med andra ord är det inte självklart att fastighetsutveckling och stadsutveckling går i takt och inte ens att den ena aktörens fastighetsutveckling går i takt med den andras. Viktigt att notera här är hur detta både gäller rent funktionella och estetiska värden, det vill säga bruksvärden, och rent ekonomiska värden, det vill säga bytesvärden. Om vi går till det institutionella ramverk som i hög grad styr både fastighets- och stadsutveckling, det vill säga den svenska planprocessen med laglig grund i PBL, kan man fråga sig om den är rätt utformad för att på bästa sätt styra dessa båda processer på ett för samhället optimalt sätt. Likaså kan man fråga sig hur de ekonomiska kalkyler som idag görs i dessa processer, givet svårigheterna att kontrollera alla de externa effekter som dessa medför, grundar sig på bästa möjliga underlag. Svensk stadsutveckling är idag starkt projektbaserad på ett sätt där varje projekt i hög grad hanteras oberoende andra projekt. Vid större stadsutvecklingsprojekt kan dessa projekt bli ganska stora och/eller kombineras med andra projekt som exempelvis i Älvstadsprojektet i Göteborg, men även dessa delas ofta upp i etapper där alla dessa etapper och delprojekt inte alltid hanteras som en helhet. Likaså finns inom stadens förvaltning ett starkt områdestänk där planering, försörjning och förvaltning av olika former av offentlig och privat service ofta görs område för område och där insatser därmed inte alltid samordnas. Tillfällen att se hur en investering i ett område även kan vara en investering i andra områden, just därför att mark faktiskt hänger samman, kan därför missas. Omvänt kan det vara svårt att argumentera för större investeringar som kan vara bra för flera områden eftersom det inte ryms inom den aktuella projekt- eller områdesbudgeten. Denna hantering är egentligen institutionaliserad och påbjuden av nuvarande planprocess, där detaljplanen är det slutgiltiga och juridiskt bindande dokumentet. Som stöd och ramverk för den enskilda detaljplanen finns en rad andra dokument som översiktsplan, områdesprogram och fördjupade översiktsplaner, men dels är alla dessa av mer rådgivande än bindande art, dels är inte alla påbjudna i lag och dels tolkas de på ganska olika sätt i olika kommuner. Det är därför rimligt att säga att svensk lag idag inte påbjuder ett dokument i planprocessen som effektivt förmår styra och hantera de centrala värden typiska för all form av markutveckling. Detta gäller både bruksvärden av typen kommunal och privat service och bytesvärden i mer snäv ekonomisk mening. Detta bäddar både för en mindre effektiv planprocess och en lägre måluppfyllelse i svenska stadsutvecklingsprojekt än vad där skulle behöva vara. Digitaliseringen medför här möjligheter till nya planverktyg och styrdokument som bättre kan hantera stadens mark som en helhet och därmed enskilda stadsutvecklingsprojekt som delar i en sådan helhet. Därmed skulle man även effektivare kunna fånga externa effekter av olika former av investeringar och i förlängningen av detta även ta fram underlag för ekonomiska projektkalkyler som bättre inkluderar dessa effekter. Detta skulle skapa ett betydligt starkare underlag för beslut i dessa frågor, både utifråndet enskilda projektet, området eller fastigheten, vad vi kan kalla fastighetsutvecklingens perspektiv, dels utifrån det större perspektivet av stadens om helhet, vad vi kan kalla stadsutvecklingens perspektiv. Det senare ställer dock krav på att utveckla metoder för att bedöma breda stadsvärden som bra skola, social integration och fungerande marknader i monetära termer. Vi kan här också ana att det vi beskriver som fastighetsutveckling ligger närmare ett marknadsperspektiv och det vi beskriver som stadsutveckling ligger närmare ett planeringsperspektiv, men där båda på lite olika sätt bidrar till markutveckling. Samtidigt som det är viktigt att inte för snabbt dra hastiga gränser här. Snarare är det till en tydligare beskrivning av dessa förhållanden som detta projekt syftar.