Arbetet från plan till hus. Åsikter om genomförandet av BoStad2021
Report, 2021

Detta är en temarapport om arbetet med genomförande inom BoStad2021. Forskargruppen vid Chalmers har följt satsningen sedan 2016 på uppdrag av Göteborgs stad och Framtiden i samverkan med övriga byggaktörer. Frågeställningarna för följeforskningen är: Vilka åtgärder vidtas för att korta ledtider för bostadsbyggande? Är de framgångsrika utifrån målet att bygga 7 000 bostäder till 2021 utöver den normala produktionen och utifrån involverade aktörers syn på tid, kvalitet, ekonomi och krav på rättssäkerhet? Vilka lärdomar kan användas i den ”normala” processen?
 
I januari 2021 hade 19 av de 30 projekten inom BoStad2021 genomförts ända till slutbesked. I genomsnitt hade planarbetet tagit 21 månader, och hälften så lång tid hade sedan förbrukats före startbesked efter att detaljplanen fått laga kraft. Tiden mellan laga kraft för detaljplanen och startbesked varierade kraftigt. Det tyder på att frågor om genomförandet är väsentliga.
 
Sju detaljplaneprojekt har valts ut och bland de medverkande har femton personer från byggherreföretag och tio kommunala representanter intervjuats under oktober-november 2020.
 
Har det förändrade arbetssättet under planeringsskedet i BoStad2021 påverkat genomförandet? Huvudfokus för det ändrade arbetssättet inom BoStad2021 har varit planeringsskedet. Men när målet är ett visst antal färdigställda bostäder till 2021 så är genomförandet, skedet efter att en detaljplan har fått laga kraft, minst lika viktigt för att nå framgång. Om fler bostäder med god kvalitet ska skapas snabbare, krävs en helhetssyn på exploateringsprocessen från start till inflyttning. Då blir genomförandeskedet viktigt.
 
Kommunen bör göra en första samlad bedömning av förutsättningarna för att genomföra exploateringen av ett visst markområde redan innan den formella planläggningen inleds. Principer och rutiner för sådana bedömningar bör tas fram och göras allmänt tillgängliga. Förhållandet till angränsande områden, till stadens fysiska nätverk (vägsystem oavsett huvudman, ledningsnät) och krav på samhällsservice bör beaktas så tidigt som möjligt. De ekonomiska konsekvenserna bör kartläggas. Redan här bör planarkitekter delta i arbetet för att säkerställa boendemiljöer med hög kvalitet och genomförbara projekt.
 
Vidare bör kommunen arbeta projektorienterat genom hela exploateringsprocessen och ge en projektledning mandat att styra genomförandeplanering, genomförande och uppföljning. Genomförande­- planering bör systematiseras med stöd av en projektmanual. I den bör också ingå på vilket sätt kommun och företag ska samverka under genomförandet. Genomförandeplaneringen förfinas under planeringsskedet.
 
Intervjusvaren pekar tydligt på tre viktiga punkter i genomförandeplanering: samordning med kommunalteknik, uppklarande av meningsskiljaktigheter inom kommunen och mellan kommun och företag samt att det finns tillräcklig tid för avtalsskrivande. Frågor som utbyggnadsordning, etableringsytor och andra behov av tillfälliga lösningar bör tas upp tidigt i planeringen. Ända in i byggfasen bör kommunen fortsätta med en samlad projektövervakning och ha en tydlig kontaktpunkt för byggherrar så att nya komplicerade frågor snabbt kan lösas. Liksom inför bygglovsansökan bör kommunen förtydliga vilka dokument som behövs för de olika momenten och vilka krav som ställs på dokumenten.
 
Eftersom det kan vara svårt att skapa stabila personkonstellationer är det väsentligt att både byggherrar och kommunala organ har effektiva rutiner för överlämningar mellan skeden och mellan personer.
 
Kommunen bör formulera en klar policy för projektanpassad samverkan. Syftet med och formerna för samverkan i olika skeden bör tas in i avtal mellan kommunen och byggherrar. När kommunen gör en särskild satsning på bostadsbyggande med projekttidplaner och deadline, bör det skapas starkare incitament för att nå målen genom tydligare avtal mellan kommun och företag.

Author

Anders Svensson

Chalmers, Architecture and Civil Engineering, Building Design

Joanna Gregorowicz-Kipszak

Chalmers, Architecture and Civil Engineering, Urban Design and Planning

Anders Hagson

Chalmers, Architecture and Civil Engineering, Urban Design and Planning

Jan Bröchner

Chalmers, Technology Management and Economics, Service Management and Logistics

Mathias Petter Gustafsson

Chalmers, Architecture and Civil Engineering, Construction Management

BoStad2021

SGS – Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Ikano Bostad, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Fredrikssons Förvaltnings AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

City of Gothenburg, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Fastighets AB Balder, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Wallenstam, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Wäst-Bygg AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Centre for Management of the Built Environment (CMB), 2016-11-01 -- 2021-12-31.

JM AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Riksbyggen, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Serneke Group AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

AB Lejonstaden, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Stena Fastigheter AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Seniorgården AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

HSB Göteborg, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Nordfeldt Fastigheter AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

HP Boendeutveckling AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Bonava AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Framtiden, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Prime Living AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Hökerum Bygg AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Botrygg AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Platzer Fastigheter AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

UBAB Ulricehamns Betong AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Fastighetsägarna GFR, 2020-01-01 -- 2022-04-30.

Alaska Fastigheter AB, 2016-11-01 -- 2021-12-31.

Subject Categories

Civil Engineering

Other Social Sciences

DOI

10.13140/RG.2.2.27189.40168

ISBN

978-91-88041-30-2

More information

Latest update

4/13/2021