Smart kravställande i markanvisningar: Bostadsmark i Göteborg

Rapport, 2020

Liksom i fråga om bygglov har kritik riktats från branschhåll mot att Göteborgs stad ställer särkrav i sina markanvisningar jämfört med många andra kommuner. Av stadens budget 2020 framgår att det inte ska ställas några kommunala särkrav som driver kostnader och hämmar utvecklingen, och man hänvisar där till Boverkets och Plan- och bygglagens regelverk.

Projektet syftar till att analysera ekonomiska konsekvenser för bygg- och fastighetsföretag av de krav som Göteborg ställer i mark­anvisningar för bostadsbyggande, främst för flerbostadshus. De ekonomiska konsekvenserna uppstår genom krav som antingen är i snäv mening kostnadsdrivande eller leder till lägre intäkter. Kostnader avser både produktionskostnader och administrativa kostnader i företagen. Undersökningen rör däremot inte kommunala principer för markprissättning eller genomförandeavtal. 

Projektet har genomförts under januari – februari 2020. Relevanta lagar inklusive förarbeten, tidigare utredningar och studier av markanvisningsfrågor i Sverige har gåtts igenom och komplet­terats med en kort internationell utblick. Därefter har de sex medverkande företagen besvarat en enkät om kostnadsdrivande krav som kan förekomma i Göteborgs stads markanvisningar. Varje kravexempel har klassats efter uppfattad grad av kostnadsdrivande effekt. Företagens kommentarer till de olika kraven har sammanställts och analyserats.  

Vad ska man mena med smart kravställande i markanvisningar? Rimligtvis bör utgångspunkten vara aktuella politiska mål och effektiva medel för att förverkliga dem. En kommun som anvisar mark bör klargöra varför de olika kraven ställs och vilka aktuella politiska mål som de är kopplade till. När nya kommunala krav införs bör det göras en bedömning av ekonomiska konsekvenser för exploatörer och även av hur deras processer påverkas. Som framgår av den brittiska studie som redovisats här kan höga kravnivåer påverka kommunens ekonomi genom att betalningsviljan för mark reduceras. Det är också en fråga om administrativ resursförbrukning inom en kommun.

Samtidigt är det viktigt att en anvisningspolicy revideras när förutsättningar i omvärlden förändras så att tidigare ställda krav har förlorat i effektivitet. Det råder enighet hos de sex medverkande företagen om att det dyraste kravet är när staden kräver att en viss andel lägenheter ska ha lägre hyra. Bland de tio dyraste kraven återfinns stadens sätt att ställa krav på energihushållning. Det finns idag starka skäl att utgå från det nationella regelverket för energihushållning som successivt skärps av EU. I stället för att tillämpa särkraven i stadens Program för miljöanpassat byggande kan ett av flera urvalskriterier för markanvisningar vara hur sökande vill arbeta med den ekologiska hållbarheten. En möjlighet är att sökande anger vilket miljöcertifierings- eller miljömärkningssystem för byggnader detta motsvarar.

Krav på verksamhetslokaler i bottenvåningar bör idag omprövas för att anpassas till den långsiktigt sjunkande efterfrågan på kommersiella lokaler, ett fenomen som har internationell räckvidd.

En allmän synpunkt från flera av företagen är att krav på speciallösningar för Göteborg betyder att man inte kan återanvända bra och kvalitetssäkrade lösningar från resten av landet. Dessutom är hanteringen av kraven administrativt tung för såväl exploatörer som kommunen. 

När det gäller lämplig omfattning av markanvisningar kan man konstatera att olika projekt­områden har olika förutsättningar; innerstadsprojekt med komplicerade grundförhållanden och garage under mark kan bli mer effektiva om de omfattar fler bostäder än förortsprojekt. Med tanke på den framtida förvaltningen är det lämpligt med större markanvisningar för hyreshus än för bostadsrätts­föreningar. Typiska volymer som nämnts är minst 100 à 130 lägenheter (hyra) och 60 à 65 lägenheter (bostadsrätt) med tanke på både produktion och förvaltning. För större områden med där det rör sig om stabila exploatörer med erfarenhet av planarbete kan marken anvisas redan efter att planbesked har erhållits. För mindre kapitalstarka exploatörer som inte har samma planerings­erfarenhet kan det vara en fördel om detaljplanen har fått laga kraft när staden anvisar marken och att det rör sig om färre lägenheter.