Varför tog det så lång tid? Åsikter om arbetet med bygglov inom BoStad2021

Rapport, 2019

Detta är den första temarapporten i ett följeforskningsprojekt kring BoStad2021. Rapporten handlar om arbetet med bygglov inom BoStad2021. En forskargrupp från Chalmers har följt BoStad2021 sedan januari 2016 på uppdrag av Göteborgs stad och Framtiden i samverkan med övriga byggaktörer. Frågeställningarna för följeforskningen är:
 
·  Vilka åtgärder vidtas i Jubileumssatsningen i Göteborg för att korta ledtider för bostadsbyggande?
·  Är de framgångsrika utifrån målet att bygga 7 000 bostäder till 2021 utöver den normala produktionen och utifrån involverade aktörers syn på tid, kvalitet, ekonomi och krav på rättssäkerhet?
·  Vilka lärdomar kan användas i den ”normala” processen?
 
Ambitionen i BoStad2021 var att snabba upp bygglovshanteringen väsentligt i förhållande till ordinarie process: ansökan skulle lämnas in fyra veckor före antagande, och bygglovet skulle teoretiskt kunna beviljas cirka tio dagar efter att planen fått laga kraft. Vi konstaterar att dessa ambitioner långt ifrån infriats. Delmålet att ansökningar om bygglov skulle vara inskickade fyra veckor innan detaljplanens godkännande/antagande i BN har inte uppfyllts för 28 av de 29 godkända/antagna planerna. I genomsnitt tog det efter laga kraft 7,7 månader per projekt för ett första bygglov för flerbostadshus, vilket avviker kraftigt från ambitionen som var nio dagar. Inom 26 detaljplaner av alla 30 sökte man bygglov för sammanlagt vad kommunen bedömer i oktober 2019 motsvara cirka 5 800 bostäder, och bygglov hade beviljats inom 24 detaljplaner för 5 035 bostäder.
 
Denna temarapport fokuserar på hur arbetet med bygglov i BoStad2021 fungerade och hur det uppfattades av de kommunala bygglovshandläggarna och företagens projektledare under 2019. På basis av två webbenkäter, ett seminarium och annan kunskap om satsningen har forskargruppen resonerat om skälen till att arbetet med bygglov inte följde modellen för parallella processer. Vilka har orsakerna varit till sena ansökningar och lovbeslut? Rapporten pekar ut framtida utvecklingsområden och presenterar en del konkreta åtgärder som kan vidtas för att effektivisera bygglovsprocessen i sig och exploateringsprocessen som helhet.
 
Det empiriska materialet visar att det fanns betydande skillnader i hur arbetsgrupper inom BoStad2021 hanterade bygglovsfrågor under exploateringsprocessens gång. Forskargruppen har identifierat fem faktorer som har resulterat i för sent inlämnade ansökningar och sent beviljade bygglov.
 
Osäkerhet i fråga om parallella processer och resurser har varit bromsande och lett till att i många fall upplevdes projektriskerna inför en tidig lovansökan vara för stora för företagen att ta. Förutsättningar och rutiner har befunnit sig i förändring. Marknadssituationen(konjunkturen, byggkostnader, tillgång och efterfrågan på bostadsrätter, betalningsvilja) är och har varit dynamisk, nya sätt att arbeta (som parallella processer, mobilitetsavtal, nya parkeringstal, arkitekturutskott) utvecklades inom och utanför satsningen, och tidplaneringen har haft brister. Att bygglovshandläggare medverkat i detaljplaneskedet tycks inte ha bidragit till snabbare bygglovsprocesser. Bygglovsansökningar var ofta ofullständiga och krävde tidskrävande kompletteringar, inte minst på grund av bristande information om krav på handlingar och otillräcklig kommunikation. Personalplaneringen har haft problem, särskild på handläggarsidan. Upplägget med parallella processer har varit personberoende och sårbart vid personväxlingar. Vidare har kommunen och företagen inte alltid haft samma uppfattning om hur detaljplanen skulle tolkas.
 
För att minska risken för förseningar och snabba upp det framtida arbetet med bygglov föreslår forskargruppen att fem typer av åtgärder vidtas. Projektplaner för hela processen och för delprocesser bör upprättas och avtalas om, rimligtvis med sanktioner eller bonus. Krav bör ställas på ett smartare sätt. Informella förmöten med handläggare före formell ansökan om lov bör hållas rutinmässigt. Digital bygglovshantering bör utvecklas med fokus på en välstrukturerad och förvaltningsgemensam plattform, delvis tillgänglig även för exploatörer. Överlämningsrutiner från detaljplanering till handläggning av bygglov bör sättas i fokus, och åtminstone i komplicerade projekt bör startmöten för bygglov övervägas, då med bred representation av olika förvaltningar. De kommunala gestaltningskraven bör tydliggöras, liksom informationen till lovsökande om hur gestaltningsfrågor behandlas. Överhuvudtaget framstår ökad förutsägbarhet, tydlighet och bättre kommunikation som viktiga nyckelord.